資産運用

明日からあなたもアラサー大家、J-REATを買う

めだかぶです。

エンジニアとして働くアラサーサラリーマンです。20代の内に資産1000万円を貯めることに成功し、40歳までにセミリタイアするためせっせと資産運用しています。FP2級保有。

本記事では、

明日からあなたもアラサー大家、J-REATを買う

という内容で記載していきます。

はじめの本日の結論から、

あなたもJ-REATは買うことで分散不動産投資可能!家賃収入が手に入る。

ただし、株並み暴落する可能性あり、気を付けて。

では、解説に入ります。

不動産収入って大きなお金が必要?

私は株や債券、不動産などの”金のなる木”を買おうと発信してきています。

将来の資産運用のためという”攻めの側面”を持ちつつ、現金がインフレすることに対する”守りの側面”も持ちます。

インフレに関する記事はこちらを参照ください。

私が保有する金のなる木については、こちらを参照ください。

株や債券であれば、比較的少額から始めることができます。個人向け国債も1万円から買えますし、株も安いところであれば、数万円から買えます。

半沢直樹がモデルとなった三菱UFJも5万円あれば株主になれます。

でも、不動産の場合はどうでしょうか?

都内の中古ワンルームマンションでも、1500万円以上はします。

田舎の築30年のワンルームマンションも200万円はします。

いきなり1000万円の不動産を買うのはなかなか度胸が要りますね。そして、失敗したらローン返済などに追われそうです。

そう、不動産も現物の場合はとても大きなお金が必要です。

現物じゃない不動産 REATで不動産を保有する

現物の不動産は高い!という困り事を解決するために作られた法人(会社)があります。

それは、

REAT

です。

これは、投資家が集まってお金を出し合うことで、

1.一人では買えないような大きな不動産をいくつも買って分散して持とう

2.そこから上がった収益は分配金として投資家に配ろう

という意気込みのもと設立した不動産投資法人です。
※投資信託協会HPを参照した上で意訳

REAT自体はアメリカで発祥した考え方で、日本バージョンをJ-REATと呼びます。

ちなみに、不動産投資法人は利益の90%超を分配することで法人税納付を免除されています。ですので、利益についてはしっかりと分配してくれます。

このJ-REATのお陰で、手軽な金額から不動産の大家さんになることができます。

J-REATは業種と地域を分散して不動産を保有できる

不動産と一括りにしても、貸している業種は様々です。例えば、丸の内のオフィスビルもありますし、豊洲の倉庫もあります。そういった業種にまんべんなく分散投資できるのはJ-REATの強みです。

どれ程、業種がわかれているか確認しましょう。

1位 オフィスビル 40.5%
2位 物流 17.7%
3位 商業施設 17%
4位 住宅 14.2%
5位 ホテル 8.1%

不動産証券化協会HPのデータを参照。

続いて地域の分散性も見ていきましょう。

1位 都心5区 31.8%
2位 関東(23区除く) 23.3%
3位 東京23区(5区除く) 16.1%
4位 近畿 14.9%

不動産証券化協会HPのデータを参照。

この結果を見ると、物件は都心に集中し、オフィスビルや商業施設に片寄っていることがわかりますね。

経済の動向を受けにくい住宅系よりも、景気に敏感な物件を多く保有している傾向にありますね。

このことも踏まえて、メリット・デメリットを見ていきましょう。

J-REATのメリット・デメリット

では手軽に大家さんになることができるJ-REATのメリット・デメリットをご紹介です。

意外と大切な箇所なので、しっかり自分で把握し、投資するかしないか自己責任で吟味してみてください。

J-REATのメリット

1.少額で分散投資できる

REATの特性上、少額から投資ができ、かつ物件の地域や業種を分散して持つことができます。

先程、都心の景気敏感な物件を多く保有していると記載しましたが、住宅や物流などインフレ系の物件も保有することができます。

自分で現物の物件を持つ場合は、持てても1つか2つの物件が精一杯です。

それに比べると広く分散できています。

2.売買しやすく換金性が高い

J-REATは東証に上場しているため、売買が簡単です。普通の株のように買ったり売ったりできますので、すぐに現金にすることができます。

現物の不動産だとそうは行きませんね。手続きに業者をいれたり、名義変更も発生します。

3.手間がかからない

J-REATこそが不動産における本当の”不労所得”だといえるような気がします。

なぜなら、現物の不動産の場合、実際に人が住むわけですから、老朽化や立ち退きトラブルなど、必ず手間が発生するはずなのです。

しかし、J-REATならその手間が全くありません。投資した額の4%程度が定期的に懐を入ってきます。すばらしいですね。

J-REATのデメリット

1.元本保証の商品ではない

こちらは株と同様、元本保証の投資案件ではありません。価格の変動リスクもありますし、倒産するリスク、分配金が支給されなくなるリスクもあります。

先のコロナショックでは、-32%
東日本大震災では、-30%
リーマンショックでは、-65%

の暴落が起きました。このことは、しっかりと心に刻んでおきましょう。

2.リバレッジが利かせられない

通常の現物不動産であれば、銀行で融資を受けることができます。これは、現物の不動産にも価値があるので、その価値を担保にお金を借りるわけですね。

500万円を頭金に3000万円分の投資ができるわけです。

しかし、J-REATの場合は現物がないので、持っている現金でのみ買い付けることが可能になります。

現物の不動産に比べて、キャッシュフロー(お金が出入り)が細く感じるかもしれません。

3.現物に比べると低利回り

J-REATに関わらずに何事もそうなのですが、自分の手で手間をかけるほど、利回りは上昇します。

J-REATももれなくその例に当てはまります。

J-REATでは、不動産の管理、運営、選別をすべて法人に委託することになりますので、手間賃が取られています。

その手間賃が引かれることで、おおよそ4%まで利回りは低下しています。もっと高利回りを!と思われる方は自分で物件を探した方が良いですね。

と、メリットデメリットをまとめましたが、どうでしたか?投資妙味を感じましたか?

めだかぶならどのようにポートフォリオに組み込むか?

めだかぶのおすすめとしては、投資する全体の額の5~10%程度なら不動産を保有しても良いかと思っています。

あくまでサブの立ち位置です。

基本はつみたてNISAやiDeCoの非課税枠を使った長期の株式投資が70%、安全資産として現金が30%。

もし、不動産投資をしたければ、株を60~65%程度にして、減らした分でJ-REATを購入します。

近日中におすすめのETFを紹介する記事を投稿しますね。

ということで、まとめに入ります。

まとめ

今日のポイント

・J-REATは少額から不動産に分散投資できる有効な方法。

・旨味は現物に比べると若干劣り、株式並みに暴落する可能性が高い。

・ポートフォリオの5~10%程度組み込むのはあり。

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